Acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien est le scénario rêvé pour éviter une période de transition délicate. Mais il nécessite de disposer temporairement de deux biens, ce qui suppose un financement adapté. Le crédit relais, conçu spécifiquement pour cette situation, est une solution répandue mais souvent mal comprise. En 2026, dans un contexte de marché immobilier qui se stabilise après plusieurs années de forte hausse, il est essentiel d’en maîtriser le fonctionnement, les coûts et les risques avant de s’engager.
- Le crédit relais finance 60 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre.
- Sa durée est généralement de 12 à 24 mois, renouvelable une fois.
- Si le bien n’est pas vendu à terme, les conséquences financières peuvent être graves.
- Des alternatives moins risquées existent : prêt achat-revente, vente longue, vente à terme.
Qu’est-ce qu’un crédit relais ?
Le crédit relais (ou prêt relais) est un prêt immobilier à court terme accordé par une banque pour permettre à un propriétaire d’acquérir un nouveau bien avant la vente de son logement actuel. La banque avance une somme correspondant à 60 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre (déterminée par une expertise immobilière indépendante). Ce capital est remboursé en une seule fois lors de la vente du bien.
Pendant la durée du prêt relais, l’emprunteur ne paie généralement que les intérêts (franchise totale ou partielle), ce qui allège la charge mensuelle. Le capital est ensuite soldé d’un bloc à la vente. La banque exige que le bien mis en vente soit libre de toute hypothèque ou que l’encours restant soit inférieur à la valeur de l’avance.
Les deux formes de crédit relais
Le relais sec
Le relais sec est utilisé lorsque le bien à acheter coûte moins cher que celui à vendre. L’emprunteur n’a besoin que du prêt relais pour financer l’acquisition. Ce cas est relativement rare et concerne généralement un déménagement vers un bien moins cher (départ en province, réduction de surface après départ des enfants).
Le relais adossé
Le relais adossé est la configuration la plus courante : le bien acheté coûte plus cher que le produit de la vente anticipée. L’emprunteur contracte simultanément un prêt relais et un prêt immobilier classique (longue durée). Le prêt relais est remboursé à la vente ; le prêt classique continue jusqu’au terme normal.
Simulation concrète du coût d’un crédit relais
Prenons un exemple typique : bien à vendre estimé à 300 000 €, encours de crédit restant de 50 000 €. La banque accorde un relais de 70 % × 300 000 € = 210 000 €. Après remboursement de l’encours, le disponible net est de 160 000 €.
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Valeur estimée du bien à vendre | 300 000 € |
| Quotité accordée par la banque | 70 % |
| Montant du prêt relais | 210 000 € |
| Crédit restant dû sur bien actuel | 50 000 € |
| Capital disponible net | 160 000 € |
| Taux du prêt relais (2026) | 4,20 % (taux variable) |
| Intérêts mensuels (franchise) | 735 €/mois |
| Coût total sur 12 mois | 8 820 € |
| Coût total sur 24 mois | 17 640 € |
À ces intérêts s’ajoutent les frais de dossier (500 à 1 500 €), les frais d’expertise (300 à 500 €) et l’assurance emprunteur (environ 0,10 à 0,30 % du capital). Le coût réel sur 24 mois peut donc dépasser 20 000 €.
Le principal risque : le bien ne se vend pas
Si le bien initial n’est pas vendu dans le délai imparti (en général 12 mois, prorogeable à 24 mois), la banque peut exiger le remboursement du capital. L’emprunteur se retrouve alors dans une situation difficile : supporter deux crédits (le relais et le nouveau prêt), ou être contraint de brader son bien pour solder rapidement la dette.
Pour limiter ce risque, il est conseillé de mettre en vente le bien avant de signer la promesse sur le nouveau, de fixer un prix de vente réaliste dès le départ et de prévoir une marge de sécurité financière suffisante pour absorber quelques mois de double charge.
Les alternatives au crédit relais
Le prêt achat-revente
Proposé par certaines banques (notamment le Crédit Foncier, racheté par BPCE), le prêt achat-revente fusionne le crédit relais et le crédit long terme en un seul prêt. L’emprunteur paie une mensualité unique, calculée sur la totalité du capital. À la vente du bien, le capital relais est déduit et les mensualités sont recalculées. Ce produit simplifie la gestion et peut être plus économique sur certaines configurations.
La vente longue
La vente longue consiste à négocier avec l’acheteur de votre bien actuel un délai de réalisation plus long que la moyenne (6 à 9 mois au lieu de 3). Vous avez ainsi le temps de trouver et d’acquérir votre nouveau bien sans avoir besoin d’un financement relais. Cette solution est gratuite mais dépend de la bonne volonté de votre acheteur.
La vente à terme
La vente à terme (ou vente avec réserve de jouissance temporaire) permet de vendre votre bien à une date future convenue, tout en restant occupant jusqu’à la remise des clés. Le prix est fixé dès la signature de la promesse. Cette formule est sécurisante mais implique de trouver un acheteur prêt à attendre.
La location de l’ancien bien
Si vous ne trouvez pas d’acheteur rapidement, la mise en location de l’ancien bien peut générer des revenus couvrant partiellement les intérêts du crédit relais. Attention toutefois aux délais de préavis lors de la vente finale (6 mois pour un locataire en place).
Pour aller plus loin : ANIL – Le prêt relais et Service-Public.fr – Prêt relais.