Tout bailleur qui met un bien en location s’expose au risque de loyers impayés. En France, environ 2 % des locataires sont concernés par des impayés à un moment donné, mais lorsque cela arrive, les conséquences financières peuvent être lourdes : plusieurs mois sans revenus locatifs, frais de procédure judiciaire, dégradations… La Garantie Loyers Impayés (GLI) est une assurance conçue pour protéger les propriétaires bailleurs. En 2026, avec des loyers moyens en hausse et des procédures d’expulsion qui s’allongent, elle mérite d’être sérieusement envisagée. Voici le guide complet.
- La GLI couvre les loyers impayés, les frais de procédure et parfois les dégradations.
- Son coût varie entre 2,5 % et 5 % des loyers charges comprises.
- Elle est déductible des revenus fonciers au régime réel.
- Des conditions strictes s’appliquent au profil du locataire accepté par l’assureur.
- Les alternatives incluent Visale (gratuit, proposé par Action Logement) et la caution solidaire classique.
Qu’est-ce que la GLI et que couvre-t-elle ?
La Garantie Loyers Impayés (GLI) est un contrat d’assurance souscrit par le propriétaire bailleur (et non par le locataire) auprès d’une compagnie d’assurance spécialisée. En échange d’une cotisation mensuelle ou annuelle, l’assureur prend en charge tout ou partie des pertes financières liées aux impayés de loyers.
Les garanties typiquement couvertes
- Loyers impayés : généralement jusqu’à 70 000 € ou 90 000 € par sinistre, avec une franchise de 0 à 3 mois selon les contrats.
- Charges impayées : récupérables sur le locataire et non versées.
- Frais de procédure : honoraires d’avocat, frais d’huissier, frais de justice liés à l’expulsion du locataire défaillant.
- Détériorations immobilières : travaux de remise en état au-delà du dépôt de garantie, souvent plafonnés à 10 000 € à 30 000 €.
- Loyers de relocation : parfois couverts, le temps de retrouver un nouveau locataire après départ du locataire défaillant.
Combien coûte la GLI en 2026 ?
Le coût de la GLI s’exprime en pourcentage du loyer annuel charges comprises. Il varie selon l’assureur, les garanties souscrites et le profil du locataire accepté :
| Type de contrat | Taux de cotisation | Coût mensuel (loyer 800 € CC) | Coût annuel |
|---|---|---|---|
| GLI standard (loyers seuls) | 2,5 % | 20 € | 240 € |
| GLI étendue (loyers + frais) | 3,5 % | 28 € | 336 € |
| GLI complète (+ dégradations) | 4,5 % | 36 € | 432 € |
| GLI premium (toutes garanties) | 5 % et plus | 40 € | 480 € |
Pour un loyer de 1 200 €/mois, la GLI complète coûte environ 50 € à 60 € par mois, soit 600 € à 720 € par an. C’est une somme à mettre en regard du risque qu’elle couvre : plusieurs mois d’impayés peuvent représenter plusieurs milliers d’euros de pertes.
Les conditions imposées au profil du locataire
L’assureur GLI impose des critères de sélection du locataire que le bailleur doit respecter pour que la garantie joue. Ces critères varient selon les contrats, mais les plus courants sont :
- Revenus nets mensuels au moins égaux à 2,85 fois le loyer CC (soit un taux d’effort maximum de 33-35 %).
- CDI ou fonctionnaire, ou CDD de longue durée avec justificatifs solides.
- Pas de fichage Banque de France (FICP) ou d’incident de paiement avéré.
- Dernier avis d’imposition cohérent avec les revenus déclarés.
Si vous acceptez un locataire qui ne remplit pas les conditions de l’assureur (par exemple, revenus insuffisants) sans en informer ce dernier, la garantie pourra être refusée en cas de sinistre. Vérifiez toujours les critères avant de signer le bail.
Les exclusions classiques de la GLI
Comme tout contrat d’assurance, la GLI comporte des exclusions importantes à connaître :
- Les impayés survenus avant la souscription (antériorité).
- Les litiges sur les charges ou le montant du loyer (non-paiement contesté).
- Les dégradations résultant de vétusté normale.
- Les locataires avec statut d’étudiant ou de retraité chez certains assureurs.
- Les locations meublées chez certains assureurs (à vérifier cas par cas).
GLI vs Visale vs caution solidaire : comparatif
| Critère | GLI | Visale (Action Logement) | Caution solidaire |
|---|---|---|---|
| Coût pour le bailleur | 2,5 – 5 % des loyers | Gratuit | Gratuit |
| Loyers couverts | Jusqu’à 70-90 k€ | 36 mois maximum | Selon contrat de cautionnement |
| Frais de procédure | Oui (selon contrat) | Non | Non |
| Dégradations | Oui (selon contrat) | Oui (2 mois de loyer) | Non (sauf clause spécifique) |
| Profil locataire exigé | Strict (revenus, CDI) | Élargi (jeunes, précaires) | Libre (garant solvable) |
| Délai d’indemnisation | 1 – 3 mois | 1 – 2 mois | Sur recours |
| Déductible des revenus fonciers | Oui (régime réel) | N/A (gratuit) | N/A |
Visale : la garantie publique gratuite
Visale est proposée par Action Logement (anciennement 1 % logement) et permet aux bailleurs de loger des locataires qui n’auraient pas accès à la GLI classique (jeunes de moins de 30 ans, salariés précaires, nouveaux entrants dans la vie active). Le bailleur ne paie rien, et en cas d’impayé, Action Logement se substitue au locataire puis se retourne contre lui.
Visale couvre jusqu’à 36 mois d’impayés et 2 mois de loyers pour les dégradations. Elle est accessible via le site visale.fr. Pour les bailleurs souhaitant louer à des profils atypiques tout en étant protégés, c’est une excellente alternative.
La déductibilité fiscale de la GLI
La prime d’assurance GLI est une charge déductible des revenus fonciers dans le cadre du régime réel d’imposition. Si vous êtes au régime micro-foncier (revenus inférieurs à 15 000 €), l’abattement forfaitaire de 30 % est censé couvrir l’ensemble de vos charges, y compris l’assurance GLI. Dans ce cas, elle n’est pas déductible séparément.
Pour un propriétaire imposé au régime réel dans la tranche à 30 %, une prime annuelle de 600 € représente une économie d’impôt de 180 €, réduisant le coût réel de la GLI à environ 420 €. Pour en savoir plus sur les conditions de déductibilité, consultez impots.gouv.fr.
Les meilleurs contrats GLI en 2026
Le marché de la GLI est concurrentiel. Parmi les acteurs de référence, on trouve des assureurs spécialisés comme GRL (passé), et aujourd’hui des offres proposées par Galian, April, SwissLife, Axa ou encore des néo-assureurs. Certaines agences immobilières proposent leur propre GLI mutualisée dans leurs honoraires de gestion.
Pour comparer les contrats, vérifiez systématiquement : le taux de cotisation, le plafond de loyers couverts, la franchise temporelle, la couverture des détériorations, les conditions de profil locataire et les délais d’indemnisation.
Si votre locataire a un profil solide (CDI ancienneté, revenus 3× le loyer), la GLI est peut-être surdimensionnée par rapport au risque réel. Dans ce cas, une simple caution solidaire d’un tiers solvable ou Visale peut suffire. La GLI prend tout son sens pour des locataires aux profils plus atypiques ou dans des marchés locatifs tendus où les procédures d’expulsion s’étirent sur 18 à 24 mois.
Conclusion
La GLI est un outil de protection efficace pour les bailleurs, à condition de bien comprendre ses conditions, ses exclusions et son coût réel. En 2026, dans un contexte de hausse des loyers et d’allongement des procédures judiciaires, elle représente une assurance pertinente pour les propriétaires qui veulent sécuriser leurs revenus locatifs. Avant de souscrire, comparez plusieurs offres, et n’oubliez pas d’évaluer les alternatives gratuites comme Visale si votre profil locataire le permet.