2026 est une année charnière pour la réglementation immobilière française. Entre loi de finances, nouvelles interdictions de location et évolutions du PTZ, voici les 10 changements qui impactent directement votre patrimoine.
1. Interdiction de louer les logements G+ dès le 1er janvier 2026
Les logements classés G avec une consommation d’énergie supérieure à 450 kWh/m²/an (appelés « G+ ») ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2026. Cette mesure concerne environ 200 000 logements en France. Les contrats en cours ne sont pas résiliés, mais ils ne peuvent pas être renouvelés ni faire l’objet d’une relocation.
2. Extension de l’interdiction aux logements F dès 2028
C’est connu depuis la loi Climat mais les propriétaires doivent l’anticiper dès maintenant : les logements classés F seront interdits à la location au 1er janvier 2028. Avec la durée des travaux et les délais administratifs, les propriétaires de logements F doivent engager leurs projets de rénovation en 2026 pour être à temps.
3. Hausse des DMTO dans la quasi-totalité des départements
La loi de finances 2026 a autorisé les départements à augmenter temporairement (2026-2027) leur taux de taxe de publicité foncière de 0,5 point. La quasi-totalité des départements a adopté cette hausse, portant le taux global des DMTO à environ 5,09 % dans les zones à taux standard. Seuls l’Isère et le Morbihan maintiennent un taux réduit à 3,80 %.
4. PTZ étendu à toutes les zones pour le neuf
Après avoir été exclu des zones rurales depuis 2020, le PTZ neuf revient dans toute la France, y compris la zone C. Une bonne nouvelle pour les primo-accédants en dehors des grandes villes. Les plafonds de ressources ont également été relevés de 6 à 10 % selon les zones.
5. Fin du Pinel « classique »
Le dispositif Pinel (réduction d’impôt pour investissement locatif dans le neuf) s’est éteint définitivement au 31 décembre 2024. Le Pinel+ (logements plus performants et spacieux) suit le même sort. Les investisseurs en neuf doivent se tourner vers d’autres stratégies : LMNP, déficit foncier dans l’ancien, ou acquisition-revente.
6. Réintégration des amortissements LMNP dans la plus-value
Mesure phare pour les investisseurs en meublé : depuis le 1er janvier 2026, lors de la revente d’un bien détenu en LMNP, les amortissements antérieurement déduits sont réintégrés dans l’assiette de la plus-value. L’avantage fiscal est désormais partiellement repris à la revente.
7. Audit énergétique obligatoire étendu aux maisons E
L’audit énergétique préalable à la vente était obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour les maisons classées F ou G. Depuis le 1er janvier 2026, cette obligation s’étend aux maisons classées E. Les propriétaires vendeurs de maisons E doivent donc faire réaliser un audit (500 à 1 000 €) avant de mettre leur bien sur le marché.
8. Encadrement des meublés de tourisme renforcé
La loi « Le Meur » du 19 novembre 2024 renforce les pouvoirs des communes face aux meublés de tourisme type Airbnb :
- Les communes peuvent désormais abaisser la durée maximale de location d’une résidence principale à 90 jours par an (au lieu de 120 jours).
- Le régime fiscal des meublés de tourisme non classés est aligné sur celui des locations nues (abattement micro à 30 %, plafond à 15 000 €).
- Les communes peuvent créer des « zones de régulation » où tout changement d’usage est soumis à compensation.
9. Nouvelles règles pour les syndics et la gestion de copropriété
L’ordonnance de décembre 2024 renforce les obligations de transparence des syndics professionnels :
- Publication obligatoire des tarifs sur un registre national dès 2026
- Obligation de proposer un extranet copropriétaires avec accès aux documents
- Limitation des prestations particulières facturées en dehors du forfait de base
10. Simplification des recours contre les diagnostics immobiliers
Suite à plusieurs scandales de DPE erronés, le gouvernement a renforcé la responsabilité des diagnostiqueurs et simplifié les recours pour les acheteurs victimes d’un diagnostic inexact. Les délais de prescription sont allongés et les indemnisations facilitées.
Ce que vous devez faire dès maintenant
| Votre situation | Action prioritaire |
|---|---|
| Propriétaire d’un logement F ou G | Faire un audit énergétique et planifier les travaux |
| Investisseur LMNP | Revoir votre stratégie de revente avec votre comptable |
| Futur acheteur primo-accédant | Simuler votre PTZ avec les nouveaux plafonds |
| Propriétaire de meublé de tourisme | Vérifier les règles de votre commune (quota, durée max) |
| Vendeur d’une maison E | Commander un audit énergétique avant la mise en vente |
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Questions fréquentes
Quelles passoires thermiques sont interdites à la location en 2026 ?
Depuis le 1er janvier 2026, les logements classés G au DPE (les plus énergivores, consommant plus de 450 kWh/m²/an) sont interdits à la mise en location pour de nouveaux baux. Les baux en cours signés avant cette date peuvent se poursuivre. L'interdiction s'étendra aux logements F à partir de 2028, puis E en 2034.
Le diagnostic DPE collectif est-il obligatoire en 2026 ?
Oui. Le DPE collectif (portant sur l'ensemble de l'immeuble et non sur un seul logement) est obligatoire depuis le 1er janvier 2026 pour les copropriétés de 50 à 200 lots ayant un permis de construire avant 2013. Il était déjà obligatoire depuis 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots.
Quoi de neuf pour le PTZ en 2026 ?
Le PTZ 2026 est étendu à l'ensemble du territoire pour l'achat dans le neuf (suppression des zones en 2024). Il est prorogé jusqu'en 2027. Les plafonds de ressources ont été relevés, permettant à plus de ménages de la classe moyenne d'y accéder. Le montant maximal atteint 50% du coût de l'opération en zones A et A bis.