Acheter en copropriété implique de partager la gestion des parties communes avec d’autres copropriétaires. Un cadre juridique précis encadre les charges, les décisions en assemblée générale et vos droits. Tout ce que vous devez savoir.
Qu’est-ce que la copropriété ?
La copropriété est un régime juridique applicable à tout immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, chacune étant propriétaire d’un lot (partie privative + quote-part des parties communes). Elle est régie par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, modifiés par les lois ALUR (2014) et ELAN (2018).
La répartition des charges en copropriété
Toutes les charges ne se répartissent pas de la même façon :
Les charges générales
Elles concernent l’entretien des parties communes de l’immeuble dans son ensemble (escaliers, ascenseur, hall, façade…). Elles se répartissent selon les tantièmes de chaque lot, proportionnellement à la valeur relative de chaque lot par rapport à l’ensemble.
Les charges spéciales
Elles concernent les services et équipements dont tous les copropriétaires ne profitent pas de la même façon (chauffage collectif, ascenseur dans un immeuble avec rez-de-chaussée…). Elles se répartissent selon l’utilité objective de chaque service pour chaque lot.
Les charges récupérables sur le locataire
Si vous mettez votre bien en location, une partie des charges peut être récupérée sur votre locataire. La liste est fixée par le décret du 26 août 1987 :
- Entretien des parties communes (ménage, produits d’entretien)
- Électricité des parties communes
- Eau froide collective
- Enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
- Entretien des espaces verts
Ne sont pas récupérables : les travaux de gros œuvre, le remplacement d’équipements collectifs, l’administration de l’immeuble (honoraires de syndic).
L’assemblée générale (AG) : fonctionnement et règles de vote
L’AG est l’organe décisionnel de la copropriété. Elle se tient au moins une fois par an. Chaque copropriétaire vote en fonction de ses tantièmes.
Les différentes majorités
| Type de majorité | Quorum / Règle | Exemples de décisions |
|---|---|---|
| Article 24 (majorité simple) | Majorité des voix présentes et représentées | Travaux d’entretien courants, désignation du syndic |
| Article 25 (majorité absolue) | Majorité de tous les copropriétaires | Travaux d’amélioration, délégation de pouvoirs |
| Article 26 (double majorité) | 2/3 des copropriétaires représentant les 2/3 des tantièmes | Travaux affectant la structure, vente de parties communes |
| Unanimité | 100 % des copropriétaires | Modification de la destination de l’immeuble, aliénation de parties communes essentielles |
Le fonds de travaux : obligatoire depuis 2015
La loi ALUR a rendu obligatoire la constitution d’un fonds de travaux pour toutes les copropriétés de plus de 10 lots. La cotisation annuelle minimale est de 5 % du budget prévisionnel. Ce fonds est affecté au financement des travaux non prévisibles ou des gros travaux.
Le carnet d’entretien et le diagnostic technique global (DTG)
Chaque copropriété doit tenir un carnet d’entretien à jour. Le DTG est obligatoire pour les copropriétés de plus de 10 ans faisant l’objet d’une mise en copropriété et pour celles comprenant des immeubles en mauvais état.
Vos droits de copropriétaire
- Consultation des documents : Accès aux procès-verbaux d’AG, aux contrats de syndic, aux comptes de la copropriété.
- Droit de vote : Proportionnel à vos tantièmes. Vous pouvez vous faire représenter par un mandataire.
- Contestation d’une décision : Vous pouvez contester une décision d’AG devant le tribunal judiciaire dans un délai de 2 mois.
- Opposition aux travaux : Pour les travaux non urgents, vous pouvez vous opposer à l’exécution chez vous (sous conditions).
Comment choisir un bon syndic ?
Le syndic est le mandataire de la copropriété. Il gère les comptes, convoque les AG et fait exécuter les décisions. Les critères à évaluer :
- Réactivité et disponibilité (accès à un gestionnaire dédié)
- Clarté et lisibilité des comptes
- Grille tarifaire transparente (honoraires de base + prestations particulières)
- Outils numériques (extranet copropriétaires)
Consultez notre article sur la plus-value immobilière en 2026 pour anticiper la fiscalité lors de la revente, et notre guide sur l’investissement en SCI.
Questions fréquentes
Quelles charges de copropriété sont récupérables sur le locataire ?
Les charges récupérables sont définies par le décret n°87-713 du 26 août 1987 : entretien des parties communes, eau froide et chaude, chauffage collectif, ascenseur, gardiennage partiel. Les travaux votés en AG et les honoraires de syndic restent à la charge du propriétaire.
Est-il obligatoire de participer aux assemblées générales ?
Non, la participation à l'AG n'est pas obligatoire mais vivement conseillée. Si vous ne pouvez pas y assister, vous pouvez donner procuration à un autre copropriétaire, y compris le président du conseil syndical. Les décisions prises en AG s'imposent à tous les copropriétaires, présents ou absents.
Comment contester une décision d'assemblée générale ?
Un copropriétaire opposant ou défaillant peut contester une décision d'AG dans un délai de 2 mois suivant la notification du procès-verbal. La contestation est portée devant le tribunal judiciaire. Après ce délai, la décision devient définitive et s'impose à tous.