Le contrat de bail est le document fondateur de la relation entre propriétaire et locataire. En 2026, son contenu est strictement encadré par la loi. Propriétaires et locataires doivent connaître les mentions obligatoires et les clauses interdites.
Quel type de bail pour quel logement ?
| Type de logement | Type de bail | Durée minimale | Loi applicable |
|---|---|---|---|
| Résidence principale vide | Bail d’habitation nu | 3 ans (propriétaire personne physique) | Loi du 6/7/1989 |
| Résidence principale meublée | Bail meublé | 1 an (9 mois pour étudiant) | Loi du 6/7/1989 |
| Usage mixte (habitation + profession libérale) | Bail mixte | 3 ans | Loi du 6/7/1989 |
| Location saisonnière | Bail de tourisme | Pas de minimum (max 90 jours) | Code civil |
| Local commercial | Bail commercial | 9 ans | Code de commerce |
Les mentions obligatoires du bail d’habitation
Depuis la loi ALUR et son décret d’application, le bail type est encadré par un modèle national. Les mentions suivantes sont obligatoires :
Identification des parties
- Nom et prénom (ou dénomination) du bailleur et de son représentant éventuel
- Adresse du domicile ou du siège social du bailleur
- Nom et prénom du (ou des) locataire(s)
Désignation du bien
- Adresse complète et description du logement
- Nature du logement (maison, appartement) et régime (monopropriété, copropriété)
- Surface habitable (loi Boutin)
- Nombre et nature des pièces
- Équipements et accessoires du logement (caves, parkings, etc.)
Conditions financières
- Montant du loyer, mode de paiement et date d’échéance
- Règles de révision du loyer (indice IRL)
- Montant du dépôt de garantie (max 1 mois de loyer hors charges pour les nus)
- Montant des charges et mode de régularisation
Clauses spécifiques obligatoires depuis 2024
- Mention de la classe DPE du logement
- Si DPE F ou G : mention du gel de loyer applicable
- Montant du loyer de référence si encadrement des loyers applicable (Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, Lomme, Roubaix, Tourcoing…)
Le dépôt de garantie en 2026
| Type de location | Dépôt maximum | Délai de restitution |
|---|---|---|
| Location vide | 1 mois de loyer HC | 1 mois (état des lieux conforme) / 2 mois (travaux) |
| Location meublée | 2 mois de loyer HC | 1 mois / 2 mois |
| Location étudiante meublée | 2 mois de loyer HC | 1 mois / 2 mois |
Les clauses interdites (clauses réputées non écrites)
Certaines clauses, même si vous les signez, sont nulles de plein droit :
- Interdiction totale d’avoir des animaux domestiques (sauf animaux dangereux)
- Obligation d’utiliser un mode de paiement précis (virement uniquement, etc.)
- Résiliation automatique du bail pour défaut de paiement des charges
- Clause permettant au bailleur de percevoir une indemnité en cas de résiliation à l’initiative du locataire
- Interdiction de recevoir des sous-locataires ou du tiers
- Renonciation du locataire à ses droits légaux
L’encadrement des loyers en 2026
Dans les villes ayant adopté l’encadrement des loyers, le propriétaire ne peut pas fixer librement son loyer. Il est limité à un loyer de référence majoré (fixé par arrêté préfectoral) sauf complément de loyer justifié par une caractéristique de confort exceptionnelle.
Villes concernées en 2026 : Paris, Lille (et agglomération), Lyon, Bordeaux, Montpellier, Grenoble et quelques communes d’Île-de-France.
L’état des lieux : une étape cruciale
L’état des lieux d’entrée et de sortie doit être établi de manière contradictoire (propriétaire et locataire présents). Il peut aussi être réalisé par un huissier. Sans état des lieux d’entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état, ce qui peut défavoriser le propriétaire.
Pour préparer votre dossier locataire, lisez notre article sur les pièces justificatives autorisées.
Questions fréquentes
Quelle est la durée légale d'un bail de location vide ?
La durée minimale d'un bail de location nue (vide) est de 3 ans pour un bailleur privé et de 6 ans pour un bailleur personne morale (société, SCI). Le bail se renouvelle automatiquement par tacite reconduction à son terme, aux mêmes conditions. Le propriétaire ne peut donner congé qu'à l'échéance, avec un préavis de 6 mois.
Quel préavis pour quitter un logement en zone tendue ?
En zone tendue (liste des communes définie par décret), le préavis du locataire pour une location vide est réduit à 1 mois (au lieu de 3 mois). Ce préavis réduit s'applique également en cas de perte d'emploi, mutation professionnelle, état de santé, ou attribution d'un logement social.
Le propriétaire peut-il augmenter le loyer en cours de bail ?
L'augmentation en cours de bail n'est possible qu'une fois par an et uniquement si une clause de révision est prévue dans le contrat. Elle est plafonnée à l'évolution de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE. Dans les zones soumises à l'encadrement des loyers, le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré.